Milieuschutz in Mitte

Eine Vorstudie identifiziert »Verdachtsgebiete« in Wedding und Moabit

Auch der Bezirk Mitte schickt sich an, sogenannte Milieuschutzgebiete festzulegen. In einer Vorstudie hat jetzt das das mit der Vorprüfung beauftragte Planungsbüro LPGmbH zwei große »Verdachtsgebiete« ermittelt, in denen es den Erlass einer »Sozialen Erhaltungssatzung« nach §172 des Baugesetzes für möglich hält: Eines liegt im westlichen Wedding um die Müllerstraße, ein anderes umfasst große Teile des nördlichen Moabit. Detailliertere Untersuchungen sollen in diesem Jahr folgen.

In Milieuschutzgebieten (auch Erhaltungsgebiete genannt) kann die Kommune zumindest teilweise die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung durch besondere Genehmigungs­vorbehalte schützen – zum Beispiel, indem sie Luxusmodernisierungen oder den Abriss von Wohnhäusern untersagt. Wenn das Land eine »Umwandlungsverordnung« erlassen hat, kann zudem für mehrere Jahre die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindert werden. Auf den Erlass einer solchen Umwandlungsverordnung hat sich der Berliner Senat jüngst geeinigt.

Doch für die Festlegung von Milieu­schutz­gebieten verlangt das Gesetz das Vorliegen »besonderer städtebaulicher Gründe«, die zunächst durch detaillierte Studien gerichtsfest belegt werden müssen. Vor dem Ausschuss für Stadtentwicklung der BVV Mitte hat der Geschäftsführer des Planungsbüros LPGmbH, Roland Schröder, am 28. Januar diese Gründe näher erläutert: »Zunächst muss baulich ein Auf­wer­tungs­potential vorhanden sein. Wenn schon alles luxusmodernisiert ist oder das Gebiet von Neubauten dominiert wird, dann kann man dort natürlich kein Erhaltungsgebiet mehr festlegen. – Außerdem muss zweitens ein Aufwertungsdruck nachgewiesen werden, zum Beispiel anhand der Entwicklung der Mietpreise bei Neuvermietungen. Und drittens muss auch noch ein Verdrängungspotential nachweisbar sein: Die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung muss tatsächlich gefährdet sein.«

Auf diese Kriterien hin hat die LPGmbH den gesamten Bezirk einem »Grobscreening« unterzogen. Dabei hat sie zwei »Ver­dachts­gebiete« und mehrere »Beobachtungs­gebiete« ermittelt. In den Verdachtsgebieten sollen im weiteren Verlauf des Jahres detaillierte Untersuchungen erfolgen. Dabei werden sich die künftigen Milieuschutzgebiete sicher räumlich noch verkleinern, etwa indem kommunale oder genossenschaftliche Wohn­anlagen sowie Gewerbe­objekte ausgeklammert werden. Möglicherweise werden aber auch ganze Blöcke noch aus dem Gebieten herausgenommen.

Das »Verdachtsgebiet Wedding-Zentrum« umfasst dabei westlich der Müllerstraße den gesamten Sprengel- und Brüsseler Kiez sowie Teile des Afrikanischen Viertels zwischen Seestraße und Togostraße. Östlich der Müllerstraße zählt der Bereich zwischen Seestraße, Oudenarder-, Reinickendorfer und Gerichtstraße dazu, wobei Grünanlagen, Hochschulen, Verwaltungsgebäude, aber auch die Wohnanlage der Wohnungsgenossenschaft von 1892 am Nettelbeckplatz bereits ausgeklammert sind.

Das »Verdachtsgebiet Moabit« wird westlich von der Beusselstraße begrenzt, nördlich von dem Straßenzug Siemens- und Quitzowstraße. Östlich gehört der Stephankiez dazu, die nördliche Lehrter Straße, das Gebiet zwischen Birken- und Feldzeugmeisterstraße und beidseitig die Lübecker Straße. Südwestlich bildet die Straße Alt-Moabit sowie die Stromstraße bis hoch zur Perleberger Straße die Grenze. Nur »Beobachtungsgebiete« sind dagegen der Beusselkiez östlich der Beusselstraße und die Kieze um die Wilsnacker- und Thomasiusstraße. Dabei sind die Gründe unterschiedlich: Während die Studie im Beusselkiez nicht genügend Aufwertungsdruck verzeichnet, sieht sie im Kiez um die Thomasiusstraße nicht genug bauliches Aufwertungspotential. Hier sind die Wohnungen bereits weitgehend modernisiert.

Weitere »Beobachtungsgebiete« verzeichnet die Studie im Soldiner Kiez, in »Wedding-Zentrum« östlich der Reinickendorfer Straße, in den ehemaligen Sanierungsgebieten Rosenthaler und Spandauer Vorstadt (Alt-Mitte) sowie im Südlichen Tiergarten.

Die Präsentation der LPGmbH vor dem Ausschuss für Stadtentwicklung ist auf der Website des Landes Berlin zu finden.

Text: Christoph Schaffelder, Quelle der Grafiken: Bezirksamt Mitte aus der Präsentation der LPGmbH.

Zuerst erschienen in: ecke turmstraße, Nr. 1: Februar/März 2015.

Ergänzung:
Wer sich für die bisherige Diskussion des Themas interessiert, sollte hier reinschauen: "Milieuschutz auch in Wedding und Moabit?". Dort ist der langer Weg von der Konferenz des Runden Tisches gegen Gentrifizierung bis zur Beauftragung der Vorstudie nachzulesen. Bereits im November 2011 hatte der Berliner Mieterverein die Möglichkeiten des Milieuschutz dargestellt, damals diskutierte gerade Kreuzberg-Friedrichshain über die Aufstellung von Erhaltungssatzungen.
Am 17. Februar 2015 werden beim Stadtteilplenum die Ergebnisse für Moabit noch einmal vorgestellt und diskutiert.

Nachtrag:
Artikel in der Berliner Woche, im MieterEcho online und in der Berliner Morgenpost.

Jetzt sind auch die Daten für alle 41 Planungsräume auf der Webseite des Bezirks zu finden.

Ausführlicher Bericht vom Stadtteilplenum im Februar 2015.

Abendschau zum Milieuschutz in Mitte (eine Woche im Netz) und ein ausführlicher Artikel in der Morgenpost mit Karte.

rbb zur beschlossenen Umwandlungsverordnung und die Berliner Zeitung.

Moabiter Milieu in der mittendrin.

Große Anfrage (Drs. 1969/IV) der Grünen und Antrag (Drs. 1981/IV) der SPD (+ Grüne) für die BVV am 19. März (siehe auch Kommentar Nr. 17).

Engel&Völkers stellt verstärkte Nachfrage von Investoren, die umwandeln wollen, in Wedding und Moabit fest, weil es dort noch keinen Milieuschutz gibt.

Expertise zum bezirklichen Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten zum Verkehrswert (Berliner Zeitung).

Ein sofortiger Aufstellungsbeschluss wurde in der BVV vom April 2015 beschlossen (s.o.), aber auf eine mündlichen Anfrage im Juni kommt die Antwort, es werde erst abgewartet (Drs. 2209/IV). Das Bezirksamt setzt diesen BVV-Beschluss aber nicht um, siehe BA-Vorlage aus der Bezirksamtssitzung vom 11.8.2015.

Die Haushaltsbefragung findet vom 7. bis 27. September 2015 statt (Pressemitteilung und Berliner Woche).

Anfrage in der September-BVV zu den Beobachtungsgebieten, die nicht nur "aus dem Rathausfenster heraus beobachtet werden sollten". (Drs. 2248/IV). Hier die Bezirksamtsvorlage zu diesem Thema vom 12.1.16.

Am 27.01.2016 wurden die Ergebnisse einer Studie zu Erhaltungsgebieten im Bezirk Mitte vorgestellt. Der Vorschlag der Gutachter in Bezug auf Moabit: Alle in der obigen Karte dargestellten Beobachtungs- und Verdachtsgebiete, bis auf das südlich Alt-Moabit und zwischen Paul- und Thomasiusstraße gelegene Verdachtsgebiet, sollten als Erhaltungsverordnungsgebiete festgesetzt werden - aufgeteilt auf zwei Gebiete im Westen bzw. Osten, wobei die Bremer Straße die Grenze zwischen beiden Gebieten ist. Die Beschlussfassung zur Festlegung der Erhaltungsgebiete werde voraussichtlich April/Mai 2016 erfolgen. Das Bezirksamt Mitte hat auf der Internetpräsens des Stadtplanungsamts "Erhaltungsgebiete" einen Kurztext dazu und einzelne Folien aus der Präsentation im Ausschuss veröffentlicht.

Berliner Zeitung zum Milieuschutz für Wedding und Moabit

Große Anfrage zum Milieuschutz (wg. gebietsspezifischem Mietspiegel - Drs. 2556/IV)

Das Bezirksamt Mitte von Berlin hat in seiner Sitzung am 16.02.2016 die Vorlage von Entwürfen der Festsetzung von Erhaltungsverordnungen für das Gebiete "Waldstraße" (in obiger Karte Gebiet A) sowie für das Gebiet "Birkenstraße" (in obiger Karte Gebiet B) beschlossen, die der BVV Mitte zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Die jeweiligen Beschlüsse mitsamt der jeweiligen Gebietsabgrenzung und der zugrunde liegenden Studie "Vertiefende Untersuchungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsordnung in Berlin-Moabit" stehen als PDF Dateien für das Gebiet Birkenstraße (PDF, 26,5 MB) und das Gebiet Waldstraße (PDF, 26,4 MB) auf der Website des Bezirksamts Berlin Mitte bei der Dokumentation der BA-Beschlüsse zur Verfügung. Auch für die Wedding/Gesundbrunnen wurden die Beschlüsse für drei Gebiete Seestraße, Sparrplatz und Leopoldplatz gefasst.

Hier nochmal die Webseite des Bezirksamts mit den Gutachten und weiteren Informationen.

Bericht im MieterMagazin 3/2016 mit weiterführenden Links.

Anfrage zum Personalbedarf (Drs. 2629/IV).

Nachdem bei der Ausschusssitzung Stadtentwicklung am 7. April die geladenen Experten sich für die zusätzliche Aufnahme von Prüfkriterien ausgesprochen hatten, sind jetzt zwei Anträge dazu in der nächsten BVV:
Wahrnehmung von Vorkaufsrechten in Milieuschutzgebieten durch Ankauffonds sicherstellen
Genehmigungskriterien für Umsetzung der Erhaltungsverordnung gemäß §172 Abs. 1 Satz 1 Nr.2 BauGB unter Berücksichtigung der gebietsspezfischen Mietspiegel (wurden ohne Änderungen in der BVV vom 21. April beschlossen).

Inforadio zu den neuen Milieuschutzgebieten mit Baustadtrat Spallek (das Audio ist leider nicht mehr im Netz) und Artikel von Uwe Rada in der TAZ (leider mit 2 kleinen Fehlern, wo z.B. ist hier die Ringbahnstraße?)

Auch die Berliner Woche berichtete kurz.

Die Veröffentlichung der Erhaltungsverordnung für die 5 Gebiete in Moabit und Wedding erfolgte im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin, 72. Jahrgang, Nr. 13 vom 24.05.2016. Die beiden Übersichtskarten der Gebiete Waldstraße und Birkenstraße sind hier herunterzuladen. Für das Gebiet Waldstraße ist Frau Golz (Tel. 9018 45734) zuständig für Birkenstraße Frau Foltis (Tel. 9018 45777). Zu Fragen des Mietrechts im Milieuschutzgebiet soltte man sich an die ASUM Mieterberatung, Stralsunder Str. 6, 13355 Berlin unter Tel. 030 293 4310 wenden. Die Sprechstunde erfolgt jeden Mittwoch in der Zeit von 16.00 bis 19.00 Uhr (bitte telefonisch einen Termin vereinbaren), so die Informationen auf der Webseite des Bezirksamts.  Ein Informationsschreiben für Eigentümer ist dort auch verlinkt, wie auch Informationen zur Umwandlungsverordnung.

Der Antrag "Mieterinformation Milieuschutz" (Drs. 2811/IV) wurde in der BVV am 16.6.16 ohne Änderungen veranschiedet.

Die Mieterberatungen wurden ausgeschrieben. Ab Oktober 2016 sollen sie ihre Arbeit vor Ort aufnehmen. Dann werden auch Informationen an die Haushalte der Gebiete verteilt (Kommentar Nr. 102).

Nun wird es endlich auch die Informationsflyer für Mieter*innen in den Milieuschutzgebieten geben (Berliner Woche).

Die Antwort auf diese Anfrage in der BVV dürfte interessant werden, wieviele Umwandlungen, wieviele Anträge dafür, wäre Vorkaufsrecht schon möglich gewesen (Drs. 0132/V). Auch die Beobachtungsgebiete sollen neu untersucht werden (Drs. 0146/V).

Webseite des Bezirksamt zu den Sozialen Erhaltungsgebieten in Mitte.

Mieterberatung für Milieuschutzgebiete (Wald- und Birkenstraße) in Moabit:
Stadtteilladen Krefelder Straße 1a – Mo 16–18 Uhr, Do 10–12 Uhr
Kontakt: Telefon (030) 443381-0, E-Mail: team-moabit@mieterberatungpb.de
www. mieterberatungpb.de
In ihrem Firmenbüro sind die beiden für Moabit zuständigen Mitarbeiter  zu erreichen unter: Anne Klitzing: 030 442281-22, Christian Kehrt: 030 442281-0,
E-Mail: team-moabit@mieterberatungpb.de

Neuer MoabitOnline-Artikel zur Mieterberatung in den Milieuschutzgebieten.

Neuer MoabitOnline-Artikel zur Infoveranstaltung Milieuschutz, dort sind auch die weiteren Nachträge zum Milieuschutz zu finden und auch dort bitte weiter kommentieren!